|
Stiri Apartamente Noi
Piata de Apartamente Noi 2010
Apartamente Noi - Prima Casa 2
Reabilitare Termica vs Apartamente Noi
Apartamente Noi - O investitie pe termen lung
Preturi Apartamente Noi vs Preturi Apartamente Vechi
Care sunt ofertele scoase la apartamente noi de investitori ca sa contracareze efectele crizei
Cum a inceput piata de Apartamente Noi in 2009 ?
1
2
» Proiecte afisate: 1 - 7
din 8 de rezultate
Cum identificam ansamblurile de apartamente noi care au 99% sanse sa fie finalizate?
Etapa principala – Proiectul de apartamente noi exista doar pe hartie Off-Plan
In primul rand, criteriu cel mai important atunci cand ne uitam la un ansamblu residential sau la un bloc nou care exista doar pe hartie si nu stim daca va fi construit, este acela a unei banci finantatoare in spatele proiectului. Banca finanteaza proiectul incepand de la 80% si astfel avem garantia in proportie foarte mare ca respectivele blocuri noi vor fi finalizate.
De ce? Pentru ca Banca finantatoare impune reguli stricte de joc si monitorizeaza activitatea de constructie, de cheltuieli si a timpului de executie. Dar cel mai important aspect pe care il impune Banca este Planul Pesimist al proiectului.
Ce inseamna Plan Pesimist al unui bloc de apartamente noi? Acest plan este realizat de catre investitor si presupune evaluarea raporturilor de cheltuieli si posibile venituri, astfel incat sa existe un minim de profit si in acelas timp sa fie acoperita datoria la banca. Cu alte cuvinte sa existe un Cel Mai Mic Pret la care poata sa vanda foarte usor apartamentele pe piata si totusi sa aiba un profit si sa acopere si datoria la banca.
Exemeplu: zona Dristor, la un pret de 1000 euro/mp construit la vanzare (investitorul propune cel mai mic pret la care poate sa vanda si sa aiba un mic profit) – avem o cheltuiala de 700 euro/mp construit la constructie (pretul este unul real pt finisaje medii) + 70 euro/mp construit datoria la banca (dobanda de 10% la valoarea constructiei) + 200 euro/mp construit achizitia terenului (se face un raport cu pretul pe care la platit pentru teren si mp pe care ii poate construe pe teren). Rezulta un 30 euro/mpc profit pt vanzator si datoria la banca achitata. La acest pret pesimist putem spune ca acest proiect se poate finanta in deplina siguranta, pentru ca se poate vinde foarte usor, iar proiectul nu are de suferit si se poate finaliza. Cu alte cuvinte, pentru zona Dristor, un singur apartament nou cu 60 mpc care se vinde la 60.000 euro + tva are sanse de aproape 100% ca se va vinde. De ce? Din cauza Pretului foarte bun pentru zona Dristor. Banca in acest fel este multumita si poate credita tot proiectul pentru a se construi.
In al doilea rand, un alt criteriu dupa care ne putem ghida daca Investitorul are planuri serioase sau nu este insusi Investitorul. Daca putem afla mai multe date despre el, ce a mai construit in primul rand sau daca este cu renume sau are in spate actionari puternici, sau daca este o firma internationala recunoscuta, toate aceste lucruri ne pot sugera despre intentiile si seriozitatea Investitorului.
In al treilea rand, un alt criteriu este Constructorul. Cu cat acesta este mai cu renume cu atat sansele de finalizare sunt mai mari. Dece? Daca Investitorul este serios va angaja un Constructor serios. Cu cat Constructorul este mai cu renume sau cu multa experienta cu atat putem avea mai multa incredere in proiectul care este in curs de executie. Pe langa aceasta incredere, un Constructor serios mai inseamna si lucrari de executie si finisare bine executate.
Etapa secundara – Proiectul de apartamente noi incepe sa fie construit
Dupa principala etapa ne putem da seama daca proiectul va fi finalizat astfel:
1. Daca lucrarile pe santier au inceput exista sanse mari ca proiectul sa fie finalizat
2. Daca preturile practicate de catre Investitor sunt in piata si nu par scumpe exista sanse mari ca apartamentele sa fie vandute, implicit proiectul sa fie finalizat
3. Daca s-au vandut peste 25% din apartamente sansele cresc foarte mult, din cauza posibilitatii de acoperire a creditului luat de la Banca Finantatoare si implicit Banca poate finanta linistita tot proiectul pentru executie
4. Daca constructia a ajuns in stadiul la rosu, sansele cresc foarte mult din cauza aproprierii termenului de finalizare
5. Daca constructia a ajuns la finisaje putem spune ca apartamentele vor fi finalizate 100%
Concluzia:
In functie de stadiul la care se afla proiectul, clientii se pot informa si pot trage singuri concluzia daca proiectul respectiv are sanse foarte mari pentru a fi terminat. Intr-adevar cu cat suntem mai la final cu constructia cu atat sansele sa fie terminate cresc, dar aceasta frica nu ar trebui sa afecteze decizia de cumparare. Cel mai bun aparator ar dumneavoastra nu ramane informarea despre proiect, ci contractul pe care il semnati. Daca in contract sunt specificate toate clauzele referitoare la termenul de executie si exista si o clauza in care puteti sa va retrageti daca proiectul nu se mai construieste atunci nu pierdeti decat timp si poate eventual o dobanda la banca.
Sfatul Echipei “Apartmante-Noi” este sa va informati cat de mult puteti despre proiectul care va intereseaza si sa fiti atenti la contractual pe care il semnati.
***Drepturile de proprietate intelectuala asupra continutului acestui articol apartin S.C. GDV Smart Solutions S.R.L. Articolul poate fi preluat in limita a 500 de caractere, cu conditia sa fie insotit de textul: "Sursa: Apartamente-Noi.ro" si link catre www.apartamente-noi.ro. In caz contrar, vom actiona conform legilor privind protectia drepturilor de proprietate intelectuala***
|
